第一条为加强对物业服务项目经理（以下简称项目经理）的日常管理和检查，规范物业服务项目经理的管理服务行为，促进本市物业服务水平的不断提高，根据《苏州市物业服务项目经理管理办法》（以下简称《办法》）等规定，制定本标准（以下简称标准）。
第二条本标准适用于各级房产行政主管部门对项目经理违反《办法》的行为予以检查和记分。
第三条检查记分采取累计18分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，记分类型分为18分、5分、3分、2分、1分五种形式。
第四条物业服务项目有下列情形之一的，对项目经理记录18分的处理：
（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；
（二）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；
（三）因管理失职，造成重大事故的；
（四）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
（五）在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面曝光2次以上且查证属实，影响重大的；
（六）不服从政府管理部门对重大及突发事件应急处置工作统一领导、指挥和协调的；未及时组织开展应急处置和善后工作的；
（七）参加物业管理招投标活动时有违法违规行为的；
（八）其他应当给予记录18分处理的情形。
第五条物业服务项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理：
（一）未在显著位置公示项目经理姓名、照片、客服中心服务电话和物业服务承诺的；
（二）违反规定或约定乱收费、收取物业服务费或特约服务费不出具收费凭证的；
（三）未按规定或约定公布物业服务资金和维修资金的收支账目或者其他按实结算收支账目的；
（四）消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的；电梯未按规定通过年检，安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的；
（五）物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的；
（六）未执行重大事件报告制度。未按规定报送、通报、公布有关重大及突发事件信息的。缓报、瞒报、漏报有关重大及突发事件信息，或者通报、报送、公布虚假信息，造成严重后果的；
（七）未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的；
（八）未按约定发放装修须知、未将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人。发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻报告，并配合相关部门督促改正。业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报所在地相关行政管理部门的；
（九）物业服务企业撤出原管理项目时，拒不按规定向业主委员会或新的物业服务企业移交档案资料的；
（十）物业所在地房产行政管理部门组织的年度考核评比最后一名的；
（十一）无故不参加年度继续教育的；
（十二）其他应当给予记录5分处理的情形。
第六条物业服务项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理：
（一）物业服务在岗工作人员衣冠不整、行为不规范、未挂牌上岗的；
（二）接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的；
（三）容易危及人身安全的地方没有设置警示标志和采取相应防范措施的；未按消防部门的规定管理消防设施器材的；
（四）电梯运行中因故障引起人员被困时，未及时采取措施的；
（五）未做到每年至少一次向业主征询意见或业主满意率、基本满意率不到80%的；
（六）其他应当给予记录3分处理的情形。
第七条物业服务项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理：
（一）未执行业务接待制度，并挂牌上岗的。未公开办事制度、办事程序、办事期限的；
（二）未建立设施设备标志档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的；
（三）未能定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务的；
（四）未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的；
（五）没有坚持写工作日志的或工作日志内容不实事求是的；
（六）其他应当给予记录2分处理的情形。
第八条物业服务项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理：
（一）维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的；
（二）物业服务项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的；
（三）未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的；
（四）在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的；
（五）物业服务项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的；
（六）在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员维护停车秩序，车辆乱停乱放现象严重的；
（七）其他应当给予记录1分处理的情形。
第九条项目经理记分周期为一年度，可记录的累积分值为18分。一年度累计分值未达到18分的，项目经理记分分值予以消除，不转入下一个记分周期。项目经理在一个记分周期内被一次性或累积记分满18分的，由市物业管理协会注销其资格证书。
第十条项目经理可查询自己的记分情况。项目经理对记分有异议的，可向项目所在地房产行政管理部门申请复核。经复核改变记分结果的，相应记分应予变更或消除。
第十一条本标准由苏州市物业管理协会负责解释。
第十二条本标准自公布之日起施行。